【公开招标】昆山市花桥经济开发区鑫宇嘉苑小区物业管理公开招标公告

二、招标项目概况：昆山市花桥经济开发区鑫宇嘉苑小区位于昆山花桥镇和丰路210号，东至和丰路、南至寰盛路、西至商业广场、北至中宇国际公寓，总建筑面积为171387.71 平方米。建筑类型为：住宅、办公楼、商业已全部开发完成。项目可收费建筑面积为111733.82平方米（其中：住宅103057.86平方米；办公楼5027.71平方米；商业3648.25平方米）。

三、招标单位：江苏昆山花桥经济开发区鑫宇嘉苑小区第一届业主委员会

四、报名时间和地点：

1.时间：2025年7月18日上午9:00至2025年7月24日下午16:00前；

2.地点：昆山市紫竹路699号保利大厦8栋1309室。

五、招标文件领取地点及费用：

1.入围物业企业领取招标文件地点：昆山市紫竹路699号保利大厦8栋1309室；

2.现场领取招标文件时，需缴纳500元材料费。

六、投标申请人需具备的条件：

1.依法注册登记，具有独立法人资格；提供在有效期的营业执照（副本）复印件，经营范围含物业管理；

2.公司财务稳健，无高杠杆与流动性危机：2024 年度的净利润（以扣除非经常性损益前后的孰低值为准）为正，2024 年度的资产负债率不超过 60%；

3.信用中国上无未结案或未处理完毕的严重行政处罚记录及失信行为；拟报名的物业服务人现管理的项目存在重大安全隐患，在未解除安全隐患前不得报名参与投标；

4. 管理实绩要求有：苏州或上海有在管项目【业态含超高层建筑：超高层项目主要以建筑高度大于 100 米作为界定标准，同时参考层数（通常为 40 层以上）】；

5.物业服务人在昆山范围内在管住宅项目物业服务质量近两年（2023 年第一季度至今）列入昆山住建局发布的问题项目（黑榜）的不得报名参与投标；昆住建[2025]40 号文件《关于公布 2024 年下半年度昆山物业服务企业信用评价结果的通知》中被评定为丙级及以下的物业服务企业不得报名参与投标；

6.拟派驻项目经理要求：拟任小区经理有 3 年以上管理经验，本科学历及以上，持昆山项目经理（三级）证书或上海市物业经理（中级）证书及以上，年龄 30 周岁至 45 周岁；

7.曾被本项目业主大会解聘的物业服务人或法人股东等实际控制参股或者控股企业存在关联关系的企业不能参与本项目投标。

七、本小区的物业服务内容要求：

1.服务标准：鉴于本小区为超高层，物业管理服务内容、标准及物业费、停车费等收费服务标准□【按照】☑【参照】《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》（昆发改〔2020〕64号）执行，等级标准为 五级 四档，在此基础上，鑫宇嘉苑小区的物业服务内容和标准作了部份增加（特别要求：每年至少需提供项目外墙清洗一次），如下：

（一）综合服务：

1）一对一管家服务：每位管家服务不大于 200 户；专属管家工作时间不坐岗，须在管辖楼栋范围进行巡岗，监管物业管理，及时了解业主需求并提一站式服务。

2）早送晚迎：要求每日在每单元电梯位置做好早送晚迎服务：微笑送迎，促进和业主之间的沟通。（时间上午：7：00-9：00；下午：17：30-19：30）。

3）按计划定期做好业主关怀。

4）同步发布项目全周期信息记录业主生活需求，为后期服务奠定基础。

5）社区居委对小区业主关注问题诉求的回复整改率要求完成 100%。

6）每月度属地物业监管部门对于小区的物业工作检视，整改事项率不得超过 10%。

7）客户服务综合满意度 95%;客户投诉处理及时率 100%;客户投诉处理满意 100%;重大客户投诉或服务事故 0%;维修服务及时率 100%;维修服务满意率 100%;设备设施完好率 98%;清洁检查合格率 98%;绿化检查合格率 98%。

（二）物业共用部位和共用设施设备维护：

1）设立业主开放日，设备房随时可以接受业主参观。

2）一设备一台帐，工单系统后台登记，实地巡查维保，上传记录，确保工作时效性，留痕可追溯。

3）电梯，消防等维保人员均须随身佩戴记录仪，维保情况全记录。

4）入户维修免收上门费，零星小修不收取任何费用，常备灯泡，五金配件。

5）接报修后 15 分钟内响应，一般维修当天完成，若缺少材料，则在备齐后1天内完成；中、大修以及疑难维修接报后尽快确定维修方案，维修过程中每三日向报修人反馈一次进度。维修完成后报修人予以评分，物业服务中心 24 小时内予以回访；

6）每天至少配置一名 24 小时值班人员，夜间应急维修及时响应，周边项目可提供支援。

（三）公共秩序维护：

1）门岗为礼宾形象岗，24 小时立岗（2 小时轮换一次）

2）待人接物彬彬有礼，有主动为业主服务意识。

3）做好对进入小区的人员车辆，核实询问，确认，登记，指引的工作。访客，外卖指引陪同到家。

4）对业主住户熟悉度 100%（含车牌）。

5）维护出入口周边秩序。

（四）保洁服务：

1）每年至少一次建筑物外墙清洗。

2）无痕住宅动线区域精细化清扫。3 小时 1 次游乐设施、单元门、电梯轿厢、楼道等部位清洁消毒；地下环氧车库精细化专项养护。

3）排污井等：检查 1 次/月；清理 1 次/季度。

4）保洁 10+10 服务，10 分钟响应，10 分钟到达现场，处理业主服务需求。

5）楼层内干湿垃圾早晚共收运 2 次。

6）每月生活垃圾房、设备房、停车场及配套设施等实施消杀灭害 1 次（6至9月每月不少于4次消杀）。

7）建筑垃圾、废弃物等日产日清，若建筑垃圾等当日无法清理，必须指定固定堆放地点，并做好围挡及保洁措施。

（五）绿化养护服务：

1）草坪整齐雅观，四季常绿。草高 5cm 以下，草坪绿期超过 300 天，覆盖率达 95%以上。

2）每年中有 4 次以上花卉布置，花境四季有花，造型样式与小区风格协调统一。

3）乔、灌木修剪每年 3 次以上，树冠完整美观，主侧枝分布匀称，整形效果与环境协调。以预防为主、精心管养，综合防治、化学防治，发生率低于 5%。

2.物业服务费收费标准（含代收代交）：高层住宅服务费： 3.50 元/月·平方米；办公楼服务费： 8.30 元/月·平方米；商业服务费： 8.32 元/月·平方米。

物业服务费按月计算。业主或物业使用人应在每年1 月、7 月的 15 日前向乙方交纳包括本月在内的 6 个月的物业服务费。

物业服务合同期内物业费维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过。

3.物业服务费用的结算形式为:包干制 。

4.停车费收费标准：路面车位：5 元/24小时·辆，或月租车位租金为 140 元/月·辆；地下车位：管理费为 60 元/月·辆，且车位租金为 180 元/月·辆；机械车位：管理费为 100 元/月·辆，且车位租金为 150 元/月·辆；人防车位：管理费为 60 元/月·辆，且车位租金为 180 元/月·辆；外来临停车辆：按政府指导价执行。

注：地下车位管理费由物业服务人收取，主要用于地下车库的管理成本及设备设施的日常维护；地下人防车位使用费（除管理费外）属于人防工程主管部门或纳入业委会账户（政府相关部门统一管理前），单独立账，用于人防车位区域设备设施的维修；其余地下车位租金归车位所有人。

5.小区公共收入分配：

小区路面车位使用费、临时停车费收入扣除法定税金后70%分成归小区全体业主，剩余30%补贴物业公司；由物业服务人开具正规发票；小区物业用房租金收入扣除法定税金后 70%分成归小区全体业主，剩余 30%补贴物业服务人。物业服务人应当提供以上费用的正规发票；小区充电桩、广告、摊位、快递柜等经营性收入扣除法定税金后 70%分成归小区全体业主，剩余 30%补贴物业公司；由物业服务人提供以上费用的正规发票。

所有公共收益款项纳入招标人开立的公共收益监管账户，定期（每季度）按约定比例结算补贴给物业服务人，收入和开支按相关规定公示，接受业主监督；公共收益主要用于小区公共设备设施的维修保养和小区建设，按《市政府办公室关于印发昆山市住宅区公共收益管理实施细则的通知》昆政办发【2025】12 号、《业主大会议事规则》规定执行。

6.中标物业服务企业应承诺事项：

（1）小区封闭式管理：提供可行性方案，主要通过技防（安装梯控和人脸识别门禁）和物理隔断（外围使用绿篱）限制外来人员随意进出；并协助业委会与政府沟通协调，解决封闭小区出入口，使小区在物理上做到与外围隔断的可行性方案。

（2）安保监控设备及安保方案：投标人需自有安保人员，不能外包。提供可行性安保方案，包含监控管理、外来人员管控、车辆管理等内容。

（3）地面电瓶车停放解决方案：根据《苏州市深化电动自行车安全隐患全链条整治行动实施方案》（苏府办〔2024〕93 号）文要求，提供可行性方案，地面上规划出指定区域建电瓶车充电停车棚。

（4）租客管理：按《苏州市出租房屋居住安全管理条例》执行。

（5）商铺综合经验管理方案：提供一楼商铺管理的整体方案。

（6）垃圾房解决方案：调整并延长垃圾房开放时间。

（7）绿化布置和小区氛围营造：小区形象提升方案，包含绿化、氛围灯光、小景观等。

（8）提高小区公共收益的方案：提出创收方案。

（9）小区 3 楼公共区域整体提升：投标人需出具改造方案并带资对 3 楼的公共区域进行改造。

（10）小区公共区域漏水问题解决方案（含外墙漏水）：要求投标人入驻后对小区漏水点全面检查，并提出修理方案，3 年内逐步解决小区公共区域漏水问题。

（11）地下车库漏水处理：地下车库漏水点检测并做好地面清洁。

（12）小区喷泉维修：检查喷泉漏水问题，并检修。

（13）建筑物外立面装饰板松动问题：需要给出解决方案和造价。

（14）楼栋返臭问题：排查根源所在并给出解决方案。

（15）消防设备维护及安全保障方案：投标人需结合小区实际情况提供可行性的消防设备维护和消防安全保障方案。

（16）电梯维护及安全保障方案：投标人需结合小区实际情况提供可行性的电梯维护及安全保障方案。

（17）其他：经业委会表决通过的小区需要维修、更新、改造的其他公共设施设备项目。

注：投标人需在投标文件中响应上述整改清单，明确整改方案、整改完成时间及资金来源。

投标人需承诺合同期内每年投资不低于人民币50 万元用于以上整改清单。投标人须于每个服务年度首月将承诺的资金（不低于人民币 50 万元）打入共管账户中（物业服务人与业委会共管），整改方案及改造费用须经业委会确认，投标人出资资金使用完后剩余未修复的设备设施由物业服务人与业委会协商解决。投标人出资资金在年度内未全部用完的，余额属于全体业主所有，统一纳入公共收益账户或小区维修基金账户，用于小区设施设备维修更新改造。

7.物业服务企业人员的配置及要求：

项目物业服务人拟派驻在本小区的物业服务人员需满足服务需求，具体人员不少于以下配置：

（1）总配置不低于【46】人。

（2）项目经理：【1】人，拟任小区经理有 3 年以上项目管理经验，本科及以上学历，持昆山项目经理（三级）证书或上海市物业经理（中级）证书及以上，年龄 30 周岁至 45 周岁。

（3）客服管家：【7】人，一对一管家服务，每个管家服务业主不超过 200 户；管家年龄38 岁以下，本科以上学历，形象气质佳，3 年以上高端项目物业服务经验；其中管家主管年龄35 岁以下。

（4）秩序维护：【16】人，年龄 48 岁以下，身高不低于 1.70 米，身体健康，有高端项目物业服务经验；其中礼仪岗年龄 35 岁以下，身高不低于 1.75 米，身体健康，形象气质好。

（5）保洁员与绿化工：【17】人，年龄 55 岁以下，身体健康，形象干净整洁，有高端项目保洁工作经验。

（6）工程：【5】人，年龄 50 岁以下，身体健康，持有高、低压电工作业证或相关专业证书，有高端项目物业服务经验。

（7）垃圾分类督导：【1】人（由保洁员兼任）。

注：以上人员需缴纳社保，聘用退休人员需缴纳意外保险。物业工作人员合法用工。

8.物业服务合同期限： 三年 。

中标物业服务人向业主收取物业服务费的期限自实际交接之日起算。试用期【6】个月，试用期满前一个月内，业委会组织两委成员和热心业主进行对物业服务人承诺进行整改的项目和物业服务现状进行评估，评估合格后物业服务合同生效至约定期限。如果达不到招标或投标承诺要求，进入整改期，整改期为【1】个月，期满后再次评估，仍不合格的，视为根本性违约，招标人有权单方解除合同，重新选聘物业服务人。合同期内项目出现重大事故（管理不当造成），无需再次召开业主大会表决，合同自动终止，招标人重新选聘新物业服务人。物业服务人已支付使用的各项费用（包括但不限于考核金、承诺的出资款项等）将不再退还。

物业服务合同期满，双方未签订新合同或招标人未与其他物业服务方签订新合同的，本合同自动延续至招标人签订新的物业服务合同生效时终止。在合同自动延续期间，投标人仍需承诺每年投资不低于人民币50万元用于小区整改。投标人须于每个服务年度首月将承诺的资金（不低于人民币50万元）打入共管账户中（物业服务人与业委会共管），整改方案及改造费用须经业委会确认，投标人出资资金使用完后剩余未修复的设备设施由物业服务人与业委会协商解决。投标人出资资金在年度内未全部用完的，余额属于全体业主所有，统一纳入公共收益账户或小区维修基金账户，用于小区设施设备维修更新改造。

9.其他管理要求：

1）提供小区现有的物业用房（部分）给物业服务人免费使用，其他物业服务用房由业委会统一规划使用，闲置的物业服务用房业主大会可委托物业服务人进行出租经营，日常物业管理由物业服务人负责，所得出租收益纳入公共收益。

2）中标物业服务人拟派驻的专业工作人员（项目经理、维修电工、消控员等）需持证上岗。

3）中标物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其它项目，在管期间未经招标人同意不得随意调动。

4）中标物业服务人承诺本项目为公司直接管理项目，不得转包，合同期内项目秩序维护不得外包，电梯、消防、监控等须聘请有相关资质（超高层建筑）的专业公司进行维保。

5）中标物业服务人须承担第三方招标代理费、本次业主大会咨询费（人民币8000元）及项目承接查验费用。

6）中标候选人应当在中标结果公示后7日内缴纳考核保证金30万至业委会专用帐户或提供银行保函并足额支付第三方招标代理费及本次业主大会咨询征询费，招标人在收到考核金后开具中标通知书。如中标侯选人未在上述期间交纳考核金并支付第三方费用的，视作自动放弃履约，按开标时得分名次递补。

7）物业服务人需【每季度】向招标人提交工作计划及工作报告。

8）考核制度：

业委会代表业主大会与物业服务人签定物业服务合同时，同时与物业服务人签定考核协议并设定一定的奖惩处罚。业委会组织业委会、监事会成员或业主代表按季度对物业日常服务进行考核评分。考核以季度为周期，考核总分为100 分；物业服务考核达到 85分及以上的考核保证金不予扣罚；85（不含）-75 分（含）的按每低 1 分扣罚：1000 元人民币；75（不含）-65 分（含）的按每低 1 分扣罚：3000 元人民币；65 分（不含）以下的按每低 1 分扣罚：5000 元人民币。考核保证金低于【30】万元人民币时，物业服务人须在收到业主委员会考核扣罚通知后 30 日内补足，物业服务人未按时补足的视为根本性违约，业委会经业主大会同意后有权解除物业服务合同，业委会不承担任何违约及赔偿责任，考核保证金不予退还，转为违约赔偿金。具体考核细则由业委会根据物业服务等级制定，作为物业服务合同附件。针对考核中发现的问题，物业服务人应在业委会规定期限内整改到位。期限内整改不到位或拒绝整改的，业委会可委托第三方进行整改，第三方整改所发生的费用从物业服务人考核保证金中扣除。

本项目合同期内两次被昆山市住建局评为“问题项目”的，视为根本性违约，招标人有权召开业主大会解聘物业服务人（招标人不承担任何违约及赔偿责任）。

注：中标物业服务人不履行以上各项条款的视作自动放弃本小区的物业管理工作，招标人不承担任何责任，可以重新选聘新物业服务人。

10.廉政条款：

物业服务人在物业服务过程中通过向本小区业委会、监事会等利益相关方进行利益输送，或采取其他不正当手段，致使或可能导致其无法正常履行监督物业服务等职责的，视为物业服务人根本性违约，经业主大会会议表决通过，即可立即解除物业服务合同，并可追究物业服务人相关违约责任。物业服务人已支付使用的各项费用（包括但不限于考核金、承诺的出资款项等）将不再退还。

八、投标申请人资格确定：

十一、联系事项：

招标单位：江苏昆山花桥经济开发区鑫宇嘉苑小区第一届业主委员会

招标单位联系人：黎彬  联系电话：18502164566

招标代理公司：苏州物立方物业服务评估咨询有限公司

招标代理联系人：彭磊  联系电话：18115553372

江苏昆山花桥经济开发区鑫宇嘉苑小区第一届业主委员会

2025年7月18日